媒介契約書の注意点

不動産会社は不動産を仲介するときには、媒介契約書という契約書を締結することが義務づけられています。しかし、ここで注意しておかないといけないのが、媒介契約書の種類です。

１、媒介契約の種類

媒介契約書には３種類があります。

・専任媒介契約

・専属専任媒介契約

・一般媒介契約

です。お客さんにとって縛りがきつい順番は、

・専属専任媒介契約

　　　↓

・専任媒介契約

　　　↓

・一般媒介契約

という感じです。何が違うかというと、「専属専任媒介契約」は依頼した不動産会社を経由してしか物件の売買ができなくなります。例えば、自分の友人が直接話しをしたいと言ってきても、その不動産会社を通して売買をしなければいけません。「専任媒介契約」は自分が探した相手となら直接契約できますが、「専任媒介契約」を結んでいない不動産会社がお客さんを連れて来ても、「専任媒介契約」を結んだ不動産屋を通してしか話しができません。

そして、「一般媒介契約」というのは誰とでも自由に取引でき、他の会社と同時期に「一般媒介契約」を結んでも問題ありません。

もし、数社に同時に不動産の売却を依頼するのであれば、「一般媒介契約」にしましょう。他の「専任媒介契約」や「専属専任媒介契約」は一度契約してしまうと最長３ヶ月は他の不動産会社に物件の売却を依頼できなくなってしまうので注意が必要です。

２、ローン条項に基づいての解除の特約を入れてもらう

普通は、「〇〇県宅地建物取引協会」などのひな形の契約書を使っていると思うので、へんな文言は入っていなく、問題はないと思いますが、一応もし契約書に入っていなければ入れてもらいたい文例があります。

「この媒介契約により締結された売買契約がローン条項により白紙解除となったときは、当社は報酬を請求しないことにします。また、受領済みの報酬については速やかに返還することとします。」

と、契約書の特約にいれてもらえば、もし、購入者が売買契約締結後、引き渡し前にローンの審査に受からず、白紙解除を求めても不動産会社へ仲介手数料を支払わなくてよくなります。

３、仲介手数料の支払い時期を確認する

仲介手数料は普通は物件引き渡し時、つまり売買契約を締結して、購入者がローンの審査に合格し、最終的に残金の支払いと同時に支払うのが一般的です。

最後に支払うのであれば、不動産の購入者から売却費用をもらって支払えば良いのですが、たまに売買契約の締結時に要求をしてくる不動産会社もあります。

もし、媒介契約書の手数料の支払い時期に「売買契約書締結時」と書かれていたら、「物件引き渡し時」に変更してもらいましょう。

なぜなら、物件を引き渡すまでは不動産会社の仕事であり、仕事が残っているのに仲介手数料を支払うのは危険だからです。


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