不動産売却にかかる費用

１、仲介手数料

不動産の売却にかかる一番大きな費用は、不動産会社に支払う「仲介手数料」です。まずは、その一番大きな費用の仲介手数料の計算方法について説明します。

・仲介手数料の金額は？

不動産の仲介手数料とは売却をしてくれた不動産会社に仲介してくれたことへのサービス料として支払うものです。

不動産の売却に不動産の売り主が支払う額は「最高で売却価格の3%＋6万円＋消費税」です。最高で、というのは法律で受け取れる仲介手数料の最高額が決められているため、この「3％＋6万円＋消費税」以上の金額を不動産会社は受け取れないことになっています。

本当は、この「3％＋6万円＋消費税」という計算式も別の計算式があったり、売却価格によって金額が変わってきます。

売却価格　　　　　　　　　　　　　仲介手数料　　　　　　　　

200万円以下　　　　　　　　　　売却価格の5％

200万円超～400万円以下　　　　売却価格の4％＋2万円

400万円超　　　　　　　　　　　売却価格の3%＋6万円

となります。

これはあくまでも不動産会社が受け取れる仲介手数料の「最高額」を示しているだけで、値切ったりして安くしてもらう分にはなんの問題もありません。

・仲介手数料の支払いの流れ

先ほど説明したように売り主は仲介手数料を最大でも「3％＋6万円＋消費税」だけ支払えば大丈夫です。しかし、一応不動産会社が受け取る仲介手数料の支払いの流れを覚えておくと交渉ごとなどに役に立つので覚えておいて損はありません。

まず、売り主と買い主の間に不動産会社が「不動産会社A」という1社だけしかいなかった場合。

売り主（3％＋6万円）　→　不動産会社A　　←（3％＋6万円）買い主

と、2人から3％＋6万円ずつもらうことが出来るので、不動産会社Aが受け取れる金額は6％＋12万円となり、不動産の取引価格が1,000万円だったら36万円＋36万円で72万円になります。

では、取引に不動産の売り主側には「不動産会社A」、不動産の買い主側には「不動産会社B」がいた場合はどうなるでしょう？

売り主（3％＋6万円）→不動産会社A　　不動産会社B←（3％＋6万円）買い主

と、なり不動産会社Aと不動産会社Bはそれぞれ3%＋6万円ずつの仲介手数料を受け取ることになり、不動産の取引価格が1,000万円の場合には36万円ずつになります。

単純に仲介手数料が半分になってしまいました。

これを見てわかるように不動産会社は「売却を依頼された不動産をできるだけ自分のお客さんに売りたい」のです。そうして、両方から仲介手数料をもらいたいと常に考えています。

・仲介手数料の値引き交渉の仕方

では、仲介手数料の値引きの交渉はどうしたらよいでしょうか？　まず、一番最初から値引き交渉をすると不動産会社に伝えておくことが大切です。

不動産会社はお客さんから何も言ってこない場合は普通に仲介手数料の最大の額の「3％＋6万円」を請求してきます。契約が近くなってから交渉することもできますが、最初に言わないと不動産会社側では最大金額を受け取れると思っているので、後で言うと心情的にあまり良くありません。

こういう話は最初にしておく方が良いのです。

値引き交渉の一つとしては、期間を定めることです。例えば1ヶ月以内に売れた場合は3％＋6万円、2ヶ月から3ヶ月だったら3％などと契約の期間で決めれば不動産会社もがんばってくれます。

また、売却価格で交渉する方法もあります。期間のときと同じように希望金額で売却できれば3％＋6万円、少し価格が下がれば3％などと依頼する金額によって仲介手数料を決めれば不動産会社もやる気を出してくれます。

不動産の取引は駆け引きが普通です。うまく駆け引きを使って上手に値引きをしてもらってください。

２、税金関係の費用

不動産を売却するとき、場合によっては元の金額より高く売れ、そういう場合には「譲渡益」に対して課税されます。

しかし、最近はバブルの頃と違って買った時より土地や建物が高く売れるなんてことはなかなかありません。不動産を売却したときに購入したときの不動産の価格と、購入したときにかかった経費の合計が売却したときの金額よりも少なければ基本的には関係ない話です。

今まで何度も不動産仲介の仕事をしてきましたが、購入したときよりも高く売れたということはほぼありませんでした。

しかし、例え買った時より安く売れたと言っても税金がかかってくる場合があります。例えば、バブルのときに高く買った土地を買った時の半分で売ると言っても購入したときに特例を使ったりして税務上の取得価格が安くなったときには、売却時にその税務上の価格よりも高く売れることもあり、そうなると取得価格より実際は安く売れたとしても税金が発生します。

税金のことは不動産会社だけに頼らないで、最終的には税務署や税理士などの専門家に相談に行った方が良いです。

３、登記関係費用

不動産を売却すると、不動産の登記情報を書き換えないといけません。もし、銀行でお金を借りて不動産を買っていたのなら銀行の抵当権が不動産についているので、抵当権を外す作業をしないといけません。

実際には司法書士が行うのですが、その司法書士に支払う報酬と登記にかかる登録免許税を支払わないといけません。

不動産を売却する場合には、新しい所有者へ登記情報を書き換える必要がありますが、その費用は買い主が負担するため売り主は考えなくても良いです。

４、契約書印紙代

契約書に貼る印紙代も必要です。契約書は普通不動産の売り主用と買い主用で2通用意します。しかし、これは絶対ではないため、契約書の印紙代がもったいないという人は契約書の原本は買い主が所有して自分はコピーで良いという人もいます。

不動産の売買にかかる印紙税は、

契約金額　　　　　　　　　　　　　　　　印紙代　　軽減税率

1千万円を超え　5千万円以下のもの　　　  2万円　    1万5千円

5千万円を超え　1億円以下のもの　　　  　6万円　　 4万5千円

1億円を超え　5億円以下のもの　　　　 　 10万円　  8万円

5億円を超え　10億円以下のもの　　　　   20万円　  18万円

10億円を超え　50億円以下のもの　　　 　40万円　  36万円

50億円を超えるもの　　　　　　　　　  　60万円　  54万円

という形になっております。

結構高い金額なので、不動産を売る側は契約書の重要性はそんなにないので、印紙代節約のためにコピーで良いという考えも納得できますね。

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